저자는 건축학과를 졸업하고 삼성물산, 표준협회 등을 거쳐 현재 하나금융투자의 건설 애널리스트로 일하고 있다. 건설 산업과 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대산업 등 대표 건설 기업들을 분석한다. 2011년부터 발표하는 주택시장의 객관적 지표와 전망이 큰 반향을 불러오고 있다. 특히 2015년 인구절벽, 입주 폭탄, 대외 불확실성 속에서 주택가격은 왜 오르는가라는 리포트로 온라인 부동산투자자들에게 주목받았다.

폭락론에 속지 말고, 돈 되는 아파트에 투자하라

미국의 금리 인상, 소득 대비 과도한 가계부채, 베이비부머 세대의 은퇴, 인구 감소, 공급 폭탄… 다양한 근거를 가진 부동산 폭락론이 정설로 받아들여지고 있다. 또한 부동산으로 돈을 버는 것이 죄악시되고, 폭락을 주장하는 게 선하다고 여겨지는 사회 분위기 속에서 언젠가 집값이 떨어지면 내 집을 마련하겠다고 결심하는 이들도 많다. 하지만 그때를 기다리다가 막상 전세 계약이 끝날 무렵 부동산을 다녀보면, 오히려 전세가나 집값이 이전 계약 때보다 수천만 원에서 억 단위로 오른 것을 확인할 때가 많다.
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》의 저자 채상욱 애널리스트는 반복되는 폭락론의 실체를 낱낱이 밝히면서, 우리나라 집값이 폭락하기 어려운 이유에 대해 설명한다. 그리고 오히려 우리를 기다리는 것은 ‘공급 폭탄’에 따른 집값 폭락이 아닌 ‘공급 절벽’에 따른 집값과 임대료의 상승이라는 사실을 조목조목 밝힌다. 그렇기 때문에 지금의 집값이 싼 편은 아니지만, 이 가격에 집을 살 수 있는 기회도 얼마 남지 않았다고 말한다.
집은 누구에게나 필요하다. 특히 가정을 꾸리고, 아이가 생기면 안정적인 주거 환경이 더욱 절실해진다. 이 책 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 내 집 마련을 꿈꾸는 이들과, 월급만으로는 턱없이 부족한 노후 준비를 위해 투자하고 싶은 이들 모두를 위해 쓰였다. 아파트를 거래할 때 반드시 알아야 할 입지와 교통, 학군 정보 등은 물론 우리나라 부동산 시장이 가진 전반적인 특성을 알려주면서 자신의 성향에 맞는 투자법을 찾을 수 있도록 돕는다. 특히 최근 가장 뜨거운 관심사인 재건축 아파트 투자에 대해서도 깊이 다뤘다.

완전히 바뀌는 부동산 시장,
새롭게 재편될 4개의 아파트 그룹과 그룹별 투자 전략을 제시한다

2014~2016년, 가격이 무섭게 상승했던 부동산 시장은 2016년 말에 시행된 가계 대출 규제와 11.3 부동산 대책과 같은 투기 억제 대책으로 분위기가 냉각됐다. 이처럼 정부의 정책과 제도는 시장 분위기를 하루아침에 바꿀 만큼 엄청난 영향을 주기 때문에, 새로운 정부가 어떤 부동산 대책을 내놓을지에 대해 관심이 쏠리고 있다.
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 이변이 없는 한 새 정부에서 시행할 것으로 보이는 ‘재건축초과이익환수제’와 ‘간주임대료’ 제도가 기존의 부동산 시장을 완전히 재편할 것으로 예측하고, 이에 따른 투자 전략을 제시한다. 특히 ‘재건축초과이익환수제’는 전국의 아파트 시장을 총 4개의 그룹 즉, ① 준공 30년이 지난 아파트 ② 준공 20~30년 된 아파트 ③ 2000년 이후에 준공된 아파트 ④ 분양권 시장으로 나눌 것으로 보고, 각 그룹에 해당하는 아파트와 가격 흐름 예측, 투자 전략을 알려준다.
부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말을 많이 하지만 올해부터는 입지보다 ‘재건축초과이익환수제’가 더 중요하다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 올해부터 아파트 매매를 계획하고 있다면 이 제도를 반드시 알아야 손해 보지 않을 수 있다.

갭투자, 월세 수익을 뛰어넘는 새로운 부동산 투자법

최근 고등학생을 대상으로 한 설문조사에 의하면, 선망하는 직업 2위가 ‘건물주’라고 한다. 아마도 안정적이면서 높은 수익을 얻을 수 있기 때문일 것이다. 고등학생만 건물주가 되고 싶어 할까? 아마 은퇴를 앞둔 세대일수록 건물주처럼 매달 고정적인 수익을 월급 같이 얻고 싶어 할 것이다. ‘월세’나 ‘상가 투자’에 대한 베스트셀러가 꾸준히 나오는 것도 이러한 시대상이 반영된 결과다.
하지만 안타깝게도 2017년 이후부터는 월세 투자가 구조적으로 막힌다. 이미 월세를 받던 임대인이라면 이를 유지할 수 있지만, 신규 투자는 거의 불가능하다. 그런데도 여전히 ‘은퇴 후 월세로 월급 받자’는 책들이 넘쳐나는 걸 보면 이러한 변화에 대해 모르는 이들이 많은 것 같다. 비교적 개인이 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있는 ‘갭투자’도 점점 막힐 가능성이 크다. ‘간주임대료’ 제도가 시행되면 세금에 대한 부담 때문에 지금처럼 10채, 100채씩 아파트를 보유하기는 어려워질 것이다.
열심히 월급을 모아 부동산으로 노후 준비를 하려 했던 이들이라면, 이러한 갑작스러운 변화에 당혹감을 느낄 것이다. 이런 독자들을 위해 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》에서는 단 100만 원으로 강남 건물주가 될 수 있는 부동산 펀드 투자법, 하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업, 지금까지는 원칙적으로 불가능했던 나 홀로 아파트 재건축 투자, 집 한 채로 평생 연금 받는 주택 연금 등 아직 잘 알려지지 않은 새로운 부동산 투자법을 소개한다.
집값이 떨어질까 봐 아직 집 살 계획을 세우지 못하고 있다면 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》를 통해 내 집 마련은 물론 노후까지 확실하게 준비하는 방법을 알아보자. 안정적으로 내 삶을 지킬 수 있는 경제적 능력을 얻게 될 것이다.

프롤로그 | 새로운 정부 이후, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?
1장 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
2장 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?
3장 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다
4장 절대 손해 보지 않는 집을 사는 방법
5장 노후까지 준비하는 부동산 투자법
6장 앞으로도 집은 계속 부족하다
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