신간도서
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현재 세무법인 코리아베스트 대표세무사이자 서울지방세무사회 감리위원으로 활동중이다. 다양하고 폭넓은 세무상담 경력을 가지고 있으며, 세무사 자격증과 M&A Specialist를 취득했다. 조선일보, 중앙일보, 포브스, 조인스닷컴 등에 칼럼을 게재하고 있으며, 생방송 부동산 네트워크와 김기덕의 부동산 클리닉에 고정출연하고 있다. 저서로는 『당당하게 세금 안 내고 돈 벌자』가 있다.
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현재 세무법인 코리아베스트 대표세무사이자 서울지방세무사회 감리위원으로 활동중이다. 다양하고 폭넓은 세무상담 경력을 가지고 있으며, 세무사 자격증과 M&A Specialist를 취득했다. 조선일보, 중앙일보, 포브스, 조인스닷컴 등에 칼럼을 게재하고 있으며, 생방송 부동산 네트워크와 김기덕의 부동산 클리닉에 고정출연하고 있다. 저서로는 『당당하게 세금 안 내고 돈 벌자』가 있다.
절세는 부동산투자의 관건이다!
이 책은 총 7장으로 구성되어 있다. 1장 ‘부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 서민주택과 임대주택을 취득할 때 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금과 준비해야 할 부분에 대해 설명하고 있다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가, 오피스텔에 대한 절세 비법을 알려준다. 2장 ‘부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 알려준다. 또한 상가를 임대할 때 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다. 3장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다. 4장 ‘재개발·재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6장 ‘부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 설명한다. 7장 ‘부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 부동산과 관련된 세금은 어렵고 복잡하다. 하지만 이 책을 통해서 각 세금과 부동산의 연관성을 이해한다면 더 이상 어렵지 않을 것이다. 이 책을 참고해 자신에게 맞는 부동산 절세 방향을 잡아보자.
지은이의 말 : 부동산투자의 관건은 이제 절세가 되었다!
『수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법』 저자 심층 인터뷰 1장 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기 서민주택을 취득하면 취득세가 면제 신축 임대주택을 취득하면 취득세가 면제 주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다 주택 취득시 최저 1.1%, 그 외의 부동산 취득시 4.6% 부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다 부동산 거래신고, 기준부터 알아두자 자금출처조사, 이렇게 대비하자 출처로 인정되는 돈은 세금을 내고 남은 돈 타깃성 자금출처조사에 각별히 유의하라 타깃성 출처조사시 금융거래내역 조사는 필수 조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다 주택이 멸실되기 전에 소유권을 이전하자 일반분양자와 조합원은 입주시 내는 취득세가 다르다 부부 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다 부부 공동명의로 양도소득세를 줄인다 부부 공동명의는 실익을 따져야 한다 부부 간 공동명의로 상속세도 줄인다 부부 공동명의, 재개발·재건축 활용시 유리하다 양도소득세율을 낮출 수도 있다 재건축·재개발 지분, 공동명의를 언제 해야 유리할까? 재개발·재건축 입주권, 배우자에게 증여·양도하고 절세하기 부부 공동명의, 이런 혜택들도 있다 부부 공동명의, 종부세를 낮춘다 부부 공동명의, 무소득 배우자의 자금출처로도 활용된다 금융자산도 공동명의가 좋다 부부 공동명의, 이런 단점이 있다 오피스텔 절세 포인트, 주택인가 사무실인가? 주거용 오피스텔은 취득세를 감면받지 못한다? 주거용으로 임대할 때는 취득세와 양도소득세에서 혜택받자 부가가치세를 환급받으면 불리한 경우 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 양도한 경우 업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우 주거용 오피스텔은 이렇게 구분한다 2장 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 부동산을 보유하면 기본적으로 재산세를 내야 한다 6월 1일 현재의 실제 소유자가 재산세를 부담 재산세는 시가표준액을 기준으로 내는 세금 재산세율은 최대 0.4% 적용 재산세에 포함되는 세금 3가지 비싼 부동산을 가지고 있으면 종합부동산세를 낸다 종합부동산세는 주택과 토지에 과세 과세표준은 공시가액을 기준으로 한다 1세대 1주택자에게는 남다른 혜택을 준다 이런 경우에는 종합부동산세를 내지 않는다 종합부동산세를 안 내도 되는 임대주택 5가지 다가구주택과 사원용 주택은 어떻게 하나? 종합부동산세를 면하려면 합산배제 신고는 필수 상가를 임대할 경우 부가가치세와 소득세를 내야 한다 임대료 1년치를 선불로 받으면 2번에 나누어 신고 부가가치세 과세표준, 이렇게 산정한다 임대보증금을 받을 때는 장부를 통해 신고하자 주택을 임대할 경우 소득세를 내야 한다 임대소득은 총수입에서 추정 경비를 빼면 된다 소형 주택을 임대할 때 보증금만 받으면 소득세는 면제다 소득이 적은 배우자 명의로 임대주택을 취득하면 좋다 3장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 공동으로 소유한 집을 양도하면 누가 세금을 내야 할까? 공동명의라도 세금은 지분별로 낸다 고가주택인 경우 총매매대금을 기준으로 판단한다 상속주택이 포함된 양도소득세에는 복잡한 무언가가 있다 주택수 산정시 상속주택은 빼고 계산한다 공동 상속주택은 지분이 큰 사람의 소유로 본다 동일 세대원에게 상속받은 주택은? 공동 상속농지에는 또 다른 혜택이 주어진다 주택 양도시 비과세받는 요건을 반드시 파악해두자 1세대 1주택 비과세란 무엇인가? 비과세 요건은 양도일을 기준으로 판단 100억 원짜리 주택도 최대 80% 장기보유특별공제 처제도 같이 살면 1세대에 포함된다 처제도 같이 살면 세대원에 포함된다 양도일 전까지 세대를 분리하면 비과세가 가능하다 집이 2채 있지만 1채인 것처럼 비과세받는다 주택수에서 제외되는 농어촌주택은 이런 집이다 이사 가기 위해 취득한 경우 유예 가능하다 유예 기간이 10년인 경우도 있다 지방 파견 가서 산 집은 주택수에서 제외된다 상가주택 한 평 차이로 비과세 여부가 달라진다 주택면적이 상가보다 커야 모두 비과세된다 전체를 주택으로 보는 것은 비과세 판단시에만 적용 다가구주택의 양도소득세는 한번 더 판단한다 다가구주택은 1채일까, 여러 채일까? 용도 변경 후 2년 이내 처분시 일부만 비과세된다 조정 대상 지역 내의 주택, 이런 불이익을 받는다 조정 대상 지역, 투기과열지구, 투기지역에 대해서 알아보자 투기지역 내에서 적용되는 규제 조정 대상 지역에 적용되는 규제내용 투기과열지구 내에서 적용되는 규제 현재 그리고 미래에 다주택자로 살아가는 법 중과세 대상에서 제외되는 주택인지 여부를 판단한다 1세대 1주택 비과세를 적용받아야 할 거주주택을 선정한다 임대주택으로 등록해서 중과세를 피해야 할 주택을 선별한다 자녀에게 사전증여할 주택을 선별한다 2주택자는 농어촌주택 등을 취득해 양도세 중과를 피할 수 있다 다주택 중과세에서 제외되는 주택도 있다 조정 대상 지역에 주택을 양도할 때 중과세 3주택 이상자 중과세대상에서 제외되는 주택은 어떤 것이 있을까? 기타 중과세에서 제외되는 주택 2주택자 중과세대상에서 제외되는 주택 재개발·재건축 입주권을 팔 경우 3주택이라도 일반세율 적용 다주택자가 주택임대사업자로 지혜롭게 살아남기 주택임대사업을 할 때 새집을 사면 취득세를 감면받는다 건강보험료도 감면받을 수 있다 소형 임대주택은 재산세가 면제된다 종합부동산세도 피할 수 있다 종합소득세도 감면받을 수 있다 임대주택을 처분할 때도 혜택을 받을 수 있다 세법마다 다르다, 어려운 임대 기간 계산법 세법마다 다른 임대의무기간 계산방법 장기보유특별공제 70%를 적용받기 위한 임대 기간 산정 양도소득세 100% 감면을 위한 장기임대주택의 임대 기간 산정 거주주택 양도시 주택수와 다주택 중과세에서 배제되는 임대 기간 산정 종부세에서 합산배제되는 임대주택의 임대 기간 산정 2000년 이전부터 임대사업을 했다면 감면 대상인지 확인하자 장기임대주택, 양도소득세를 감면받는 조건이 있다 5채 이상 임대하지 않아도 감면받는 방법 장기일반민간임대주택은 특별히 양도소득세를 더 감면해준다 1998년 이전 분양받은 미분양 주택은 낮은 세율로 양도세를 낸다 과세특례를 받으려면 일정 요건을 갖추자 미분양 주택에 대한 과세특례를 적용받으려면? 미분양 주택을 취득했다면 양도소득세 감면 대상인지 확인하자 반드시 신축 주택을 취득해야 감면받는다 신축 주택 취득 기간에 사용승인을 받아야 한다 기간별로 요건과 혜택이 다르다 서울 이외 지역의 미분양 주택을 취득하면 또 다른 혜택이 있다 취득 시점과 면적에 대한 제한이 있다 감면 기간은 준공으로부터 5년 동안이다 감면 대상 주택은 준공 후 5년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다 5년 이내에 양도해야 100% 감면된다 양도소득금액 산정은 이렇게 한다 5년간 양도소득세 감면,그때 그때 달라졌다 법은 가만히 있는데 감면 대상자는 계속 변경되었다 조합원도 신축 아파트의 준공시부터 5년간 세금 감면받는다 감면 대상 아파트라도 한푼도 감면되지 않는 경우가 많다 감면주택과 일반주택이 있는 경우 이런 순서로 처분하자 시세차익이 적은 주택부터 팔아야 유리하다 감면 대상 주택을 먼저 파는 것이 유리하다 4장 재개발·재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 재개발·재건축 조합원 지분의 취득 시점별 세금 정리 조합원 지분은 주택멸실 전에 취득해야 취득세가 절세된다 재산세와 종합부동산세는 그때 그때 다르다 양도소득세를 절세하기 위해서는 관리처분인가 시점 이전에 취득해야 한다 관리처분인가가 떨어지면 부동산은 권리가 된다 입주권으로 변환되면 불이익도 있지만 이익도 있다 조합의 매도청구 소송으로 토지 소유권이 이전될 경우 양도 시기 강제적으로 소유권을 빼앗겨도 양도세를 신고·납부한다 재건축·재개발 아파트 보유 기간과 거주 기간, 이렇게 판단한다 보유 기간과 거주 기간에 따라 과세 여부가 결정된다 조합원 입주권을 팔 때 비과세받는 방법은 따로 있다 입주권으로 비과세받기 위한 요건들 보유 요건을 충족해야 한다 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다 양도가액이 9억 원 이하여야 한다 임대주택을 활용해 환급청산금 양도소득세 비과세받기 양도일 현재 다른 주택을 보유한 경우 청산환급금에 대해서도양도소득세 감면이 가능하다 조합원 입주권과 일반주택을 가지고 있는 경우의 비과세 요건 관리처분인가된 조합입주권과 일반주택을 보유한 경우 1주택자가 조합원 입주권을 실거주 목적으로 승계·취득한 경우 원 조합원이 정비사업 기간 중 대체주택을 취득해 2주택이 된 경우 재개발·재건축 정비사업의 현장에 부는 1+1 바람 5장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법 아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다 부모와 자식 간의 부동산 매매는 증여로 추정한다 매수인의 자금출처가 확실해야 매매로 인정받는다 친척 간 매매는 3년 동안 신경 써야 한다 증여하고 5년 안에 팔면서 양도세 절세하기 아들에게 증여하고 양도해서 양도세 면제받기 배우자에게 증여하고 5년 이내에 양도해 양도세 면제받기 며느리에게 증여하고 5년 이내에 양도해 증여세 면제받기 상속·증여받을 때 이렇게 해야 양도세를 줄인다 상속받은 재산의 취득가격은 상속세 신고시의 가격이다 상속세로 내는 것이 유리할까? 양도소득세로 내는 것이 유리할까? 이혼할 때 집을 위자료로 주면 양도소득세를 내야 한다 위자료는 양도소득세가 과세된다 재산 분할을 통한 양도소득세는 비과세된다 취득 당시의 계약서가 없는 경우 이렇게 처리하자 2005년 이후 취득분은 대부분 실제 취득·양도금액을 적용한다 무조건 환산가액을 적용하는 것은 아니다 매매계약서의 종류를 잘 알아두자 8년 동안 직접 농사지으면 양도소득세를 깎아준다 농지 양도시 양도소득세 감면 기준 양도 당시 반드시 농지여야 감면받는다 직접 재촌·자경하지 않았어도 감면받는 경우 주거·상업·공업 지역이면 혜택을 배제한다 다른 곳에 농사를 짓기 위해 농지를 파는 경우 요건을 갖추면 최대 2억 원까지 감면 가능 농지를 교환하면 양도소득세 전액 비과세 비사업용 토지가 중과세되는 경우를 파악하자 비사업용 토지 여부는 여러 기준을 통해 판단한다 비사업용 토지 관련 세법 규정의 특징 6가지 비사업용 토지의 판단 기준을 명쾌하게 파악하자 최소한 양도 직전 2년 이상은 사용해야 한다 용도별 요건을 충족해야 사업용 토지다 무조건 사업용으로 보는 토지도 있다 증여할 때 대출을 함께 승계하면 절세할 수 있다 부채를 승계하면 증여세 대신 양도세가 과세된다 단순 증여와 부담부 증여는 반드시 세금을 비교해야 한다 등기 접수를 미리 해서 양도세를 줄이기 잔금을 다 받아야 소유권이 넘어간다 대금청산일이 불분명하면 등기접수일을 양도일로 한다 등기접수일이 대금청산일보다 앞설 경우 골프회원권·주식 매매시 이전에 양도한 집이 없는지 확인하자 자산의 종류별로 합산과세한다 자산의 종류별, 보유 기간별로 세율이 다르다 세금은 두 달 안에 주소지 관할 세무서에 내야 한다 다음해 5월 말까지 확정신고를 하면 된다 양도소득세도 무이자로 나누어낸다 실거래가로 신고하기 때문에 계약서는 필수다 6장 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 증여세의 과세 대상 재산가액은 이렇게 계산한다 떠안은 빚은 제외하고 증여재산을 계산한다 10년 이내에 또 증여받으면 합산과세 생활비로 받은 돈은 증여세가 비과세된다 배우자에게는 6억 원까지 세금 없이 준다 증여세 과세표준, 이렇게 계산한다 가까운 사람에게 받을수록 증여공제가 유리하다 증여세는 3개월 이내에 신고해야 한다 아버지와 아들, 할아버지와 손자는 각각 5천만 원씩 비과세된다 부모 부동산을 공짜로 쓰면 증여세를 내야 한다 아버지 부동산을 공짜로 사용하면 증여다 무상으로 사용시 세법에 따라 증여가액을 계산한다 부모에게 돈을 빌릴 때 무이자가 오히려 편하다 현금으로 증여하기, 이제는 빠져나갈 틈이 없다 증여했다가 다시 돌려받으면 증여세를 2번 낸다 증여한 재산을 다시 돌려받으면 과세될까? 증여재산이 금전일 경우에는 무조건 과세된다 부동산 수요 억제 대책에 따른 양도세중과 회피를 위한 증여 할아버지가 손자에게 종중 땅을 증여하면 좋아할까? 현금이 아니라면 부동산을 증여할 수도 있다 아파트 증여시에는 시가로, 토지 증여시에는 기준시가로 한다 시가를 대체할 수 있는 평가 방식이 있다 평가 기준은 달라질 수 있다 자녀에게 빌딩을 증여하는 비법 자녀에게 증여하면 양도소득세가 절세된다 자녀에게 증여하면 자녀에게 빌딩은 소규모 수익용 부동산, 누구 명의로 투자할 것인가? 월세 규모에 따라 세부담이 달라진다 증여세는 나누어내거나 증여받은 재산으로 낼 수 있다 분납, 연부연납, 물납은 이럴 때 각각 사용한다 상속이 좋을지, 증여가 좋을지 미리 계획을 짜야 한다 상속세를 절세하려면 누진세율 구조를 활용하자 미리 증여한다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다 상속재산이 거액이라면 사전증여는 좋은 절세수단이다 재산이 10억 원 이하인 경우를 따져보자 의외의 증여세를 더 내야 하는 상황도 있다 할아버지가 손자에게 증여하면 증여세가 더 나온다 신고 기한 내에 신고·납부하지 않으면 증가한다 7장 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법 상속세는 부자들만의 세금이 아니다 상속세 과세가액에서 상속공제를 뺀 것이 상속세의 과세표준 배우자와 자녀를 두고 사망시 최소 10억 원이 공제된다 상속세에 영향을 미치는 요인을 파악하자 금융재산은 부동산에 비해 상대적으로 높게 평가된다 10년 이상 동거한 주택은 추가로 공제한다 상속공제는 1순위 상속인에게만 적용된다 배우자 공제의 법정상속분을 이해해야 절세한다 배우자는 최대 30억 원까지 세금 없이 상속된다 배우자의 상속 지분은 자녀의 1.5배다 증여하고 10년 이내에 사망하면 세금을 다시 계산한다 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산가액에 포함된다 추정 상속재산을 모르고 재산을 숨기면 오히려 더 위험하다 사망 직전에 은행에서 현금인출을 하면? 소명 못하는 금액 전체가 과세 대상은 아니다 상속이 임박했다면부동산 처분 시기를 주의하라 대부분의 부동산은 기준시가로 평가해 상속세가 과세된다 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매할 경우 기준시가로 평가시 양도소득세는 늘어난다 상속세와 보험은 떨어질 수 없는 찰떡궁합이다 상속세 납부계획을 꼼꼼히 세우자 |
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“화면 캡쳐 프로그램” 관련 에러 발생
